דף הבית חברה, פוליטיקה ומדינה שלטון מקומי שיתוף פעולה בין הרשויות המקומיות ליזמים – היתכן? מאת יורם קראוס
שיתוף פעולה בין הרשויות המקומיות ליזמים – היתכן? מאת יורם קראוס
יורם קראוס 08/09/08 |  צפיות: 10225

שיתוף פעולה בין הרשויות המקומיות ליזמים - היתכן? מאת יורם קראוס

יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים מביא לנו את העיקרים לשיתוף פעולה בין יזמים לבין רשויות מקומיות[1]

יורם קראוס: המאמר שמובא להלן תוהה אם מערכת היחסים הנרקמת בין היזם שבונה תשתיות ציבוריות בתמורה לזכויות בנייה נוספות, היא פעולה ציבורית נכונה וראויה?

למרות הספקות והחשדנות הבסיסית בין היזמים לרשויות המקומיות, דווקא כמה מהתקשרויות בת"א במודל זה, מציגים כיוון נכון של שיתוף פעולה והצדדים מתייחסים לרעיון באהדה. 

"בעיקרון, השיטה נראית טובה ומועילה מבחינה ציבורית. היזם מקבל תוספת של אחוזי בנייה בפרויקט שבכוונתו להקים, ובתמורה מבצע מטלות ציבוריות - מה שמאפשר שדרוג של התשתיות העירוניות. פעמים רבות מוקמות תשתיות, שאלמלא אותה התקשרות ספק אם היו קורמות עור וגידים בשל בעיות תקציביות. אבל צריך לזכור שיזם יתקשר בהסכם כזה רק אם הדבר ישתלם לו, או מכיוון שהרשות כפתה אותו עליו בדרך זו או אחרת".

יורם קראוס: אך מה יגיד על כך הציבור? הציבור יצא מרוצה ונשכר רק עם התמורה לזכויות הבנייה אותם מקבל היזם יעלו לדעתו על הזכויות ותוספות הבנייה עצמן. כל זאת בלי לפגוע במרקם התכנוני של אותו אזור.

"כמה מהסוגיות הללו נדונו במחקר "בין מטרות ציבוריות למטלות פרטיות - הסכמים בין רשויות תכנון ליזמים, הדוגמה של תל אביב", שפירסם המרכז לחקר העיר והאזור בטכניון. את המחקר ביצעו אביבה צוברי, בעלת תואר שני בתכנון ערים ושמאית מקרקעין, ופרופ' רחל אלתרמן מומחית בתכנון ערים ואזורים בטכניון ומחזיקת הקתדרה לארכיטקטורה ותכנון ערים על שם דוד עזריאלי.

צוברי ואלתרמן התחילו בביצוע המחקר ב-92', והוא בוחן חמישה פרויקטים שהוקמו בתל אביב מאז ועד היום: בית קלקא בדרך מנחם בגין, בית אפריקה ישראל בצומת אחד העם-הרצל ושדרות רוטשילד, מתחם תעש רביבים שגובל בדרך פנחס רוזן, שכונת המשתלה ומתחם ריב"ל. לגבי כל פרויקט נבדקו התוכניות, ההסכם בין הרשות ליזם והיישום - ונבחנו מידת ההוגנות והתועלת שבו.

"כשחברת אפריקה ישראל רצתה להרים ב-91' על מתחם שבבעלותה מגדל משרדים, על סמך תוכנית שאישרה לחברה 300% בנייה, החליטו בעירייה להציע לה להגדיל את הזכויות ל-360% ולהקים בניין משרדים בגובה 25 קומות בשטח 12.5 אלף מ"ר. בתמורה להגדלת אחוזי הבנייה נדרשה החברה לבצע עבודות שימור במבנים, לפתח כיכר ציבורית, לסלול דרך תת-קרקעית, שתחבר בין שדרות רוטשילד לרחוב אחד העם, ולהקים חניון ציבורי.

אבל התוכנית נתקלה בהתנגדות. ב-95' החליט היועץ המשפטי של הוועדה המחוזית לפסול את ההסדר בנימוק כי מדובר בנוהג פסול. בין הוועדה המחוזית למקומית, שיזמה את ההליך, נוצר קונפליקט, שבסיומו הוחלט לתת לחברה זכויות נוספות - אבל בתמורה לעבודות השימור בלבד. במתכונת זו אושר לחברה מגדל בשטח 11.8 אלף מ"ר בלבד. התוכנית אושרה. עם זאת, ב-99' הגישה אפריקה תוכנית חדשה, שהתבססה על הגדלת זכויות הבנייה ל-450% והקמת מגדל בשטח כ-15.6 אלף מ"ר. בתוכנית זו נכללו כל המטלות הציבוריות שנקבעו קודם לכן, למעט הדרך התת-קרקעית. ב-2000 השלימה החברה את הקמת המגדל וביקשה מעיריית תל אביב לדחות את ביצוע המטלות הציבוריות. החברה הפקידה ערבויות שיבטיחו את שימור המבנים ואת העבודות בשטחים הציבוריים - מטלות שבוצעו ברובן. לדעת החוקרות, מדובר בהסכם הוגן שהתקבל במו"מ בין החברה לעירייה, ואף היה נתון לביקורת ציבורית באמצעות הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה. הפרויקט מועיל לציבור, כי הוא מקדם יעדים עירוניים חשובים, בהם שימור מבנים.

 

יורם קראוס: המקרה הנ"ל ועוד מקרים נוספים, כפי שמובאים במחקר, מלמדים על התפתחות המגמה לצד שיפור המנגנון אשר נמצא עדיין בחיתוליו. נכון להיום עיריית תל אביב היא המובילה מבין העיריות ביישום המודל. על מנת לפתח את המודל שכרה עיריית ת"א את שירותיו של יוע"מ חיצוני.

"בסך הכל, מסתבר כי העירייה פעלה בצורה הוגנת, וכי הפרויקטים שנבדקו, למעט סייגים מועטים, נמצאו מועילים".

לצד התמיכה הציבורית והממסדית נגלה לאחרונה התנגדות דווקא מצד מהנדס עיריית ת"א. "בעת דיון שהתקיים בעניין יישומו של פרויקט "בר השגה" בעיר - עידוד יזמים להקים דירות מוזלות בתל אביב לזוגות צעירים, הן לרכישה הן בשכירות, בתמורה למתן אישורי בנייה לדירות נוספות. "יש לי בעיה עם המתכונת של פתרון בעיות באמצעות תוספת אחוזי בנייה", אמר ברקוביץ' בדיון. "יש לי קלסר שלם של בעיות. למשל, תמ"א 38. בפרקטיקה, גם תוספת של 35% לפרויקט זו בעיה".


[1] מתוך מוסף הנדל"ן של עיתון דה מרקר "הכביש המהיר לאחוזי בניה" מאת אריק מירובסקי


דירוג המאמר:

תגיות של המאמר:

 יורם קראוס


 


מאמרים נוספים מאת יורם קראוס
 
המדריך להוזלת עלויות הבנייה/ יורם קראוס
13/07/10 | נדל"ן
מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, יורם קראוס, מגיש לכם מספר טיפים שיסייעו לכם להוזיל באופן משמעותי את עלויות הבנייה. הטיפים מיועדים לכל מי שנמצא לקראת שיפוץ או מתכנן בניה ומעוניין לחסוך בהוצאות. בעזרת הכלים שמגיש קראוס, יכולים תוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים בתהליך הבנייה.

טיפוס הרים- עצות שחשוב להכיר
לפני שאתם יוצאים למסע טיפוס הרים, בעיקר אם אתם מטפסים מתחילים יש מספר דברים שחשוב לדעת יורם-קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, קופץ קפיצה קטנה לחו"ל בכל רגע פנוי במטרה לכבוש הר אחר. כפי שניתן להבין יורם קראוס הוא מטפס הרים מנוסה ובעל ניסיון רב, במאמר זה הוא יחשוף בפניכם את העצות לטיפוס הרים שהכי חשוב להכיר.

בנייה ירוקה- יורם קראוס
07/04/10 | נדל"ן
בית ירוק הוא בית שמותאם לתנאי השטח שבו נבנה ולאקלים הסביבתי בו נמצא והוא בנוי מחומרים המתאימים למיקום ולסביבה בה נמצא. תקן הבנייה הירוקה בארצות הברית הוא מפורט ומחמיר יותר מהתקן הישראלי אשר פורסם על ידי מכון התקנים הישראלי. בארצות הברית קיימים תקנים שונים לבנייה ירוקה המאפשרים לכל המעוניין להחמיר ולהתקרב יותר לטבע, למצוא תקן מתאים. לפי תקני הבנייה הירוקה, סביבת הבנייה מכתיבה צרכים ואילוצים שונים ולכן בית שייבנה בצפון ארצות הברית, ייתן מענה לבעיות שונות מאלה עליהם יענו בתים שייבנו בנגב בישראל.

מסע שבע הפסגות- יורם קראוס
טיפוס הרים תפס תאוצה בשנים האחרונות ברחבי העולם. מידי שנה מגיעים להר האוורסט, הוא הגבוה בעולם, כ- 25,000 מטיילים. בדרך אל ההר נתקלים המטיילים בבתי מלון, חנויות מזכרות ומסעדות. מאות בודדות מתוך המטיילים הרבים מנסים לטפס עד לפסגת ההר שגובהו 8,848 מ'.

בונים בית – שלבים עיקריים בתהליך מאת יורם קראוס
11/03/10 | נדל"ן
תהליך בניית בית שונה מבית לבית, אך יש כמה דברים שכל מי שבונה חייב לעבור. יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים, משרטט את הצמתים המשותפים בתהליך
גמרנו את התוכניות, קיבלנו את האישורים השונים לבניית הבית, עכשיו אפשר להתחיל לבנות. דבר ראשון, אומר יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים ופיקוח הנדסי, הוא עניין בחירת הקבלן כי הרי הוא יהיה זה שבסופו של יום יבנה לנו את הבית ויתרגם את התוכניות שעל הנייר למלט, ברזל בלוקים ובטון.


דברים שכדאי לדעת על קבוצות רכישה- יורם קראוס
02/03/10 | נדל"ן
אם אתם שוקלים להצטרף לקבוצת רכישה, יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים, מגיש עבורכם צרור עצות וטיפים, שיסייעו לכם לכלכל את צעדיכם בחוכמה "מי שכבר היה פעם בסרט הזה של קבוצת רכישה, מכיר את הקטלוג המהודר המחולק לחברים הפוטנציאליים, הכולל בתוכו גם את תחשיב הכדאיות של רכישת הקרקע", מסביר יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים.

הכן ביתך לרעידת אדמה
28/12/09 | נדל"ן
בשנת 2005 החליטה הממשלה לאשר את תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, המכונה גם תמ"א 38. יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים מגיש מורה נבוכים למבקשים לחזק את ביתם לקראת יום הדין

דברים שחשוב לדעת על קבוצות רכישה
16/12/09 | נדל"ן
יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים, מגיש לכם מורה נבוכים בטרנד החם של הנדל"ן בישראל – רכישה ובנייה דרך קבוצות רכישה. האם זה בכלל כדאי, למה יש לשים לב וממה חשוב להיזהר?

דברים שחשוב לדעת על קבוצות רכישה
14/12/09 | נדל"ן
יורם קראוס, מנכ"ל חברת SMS לניהול פרויקטים, מגיש לכם מורה נבוכים בטרנד החם של הנדל"ן בישראל – רכישה ובנייה דרך קבוצות רכישה. האם זה בכלל כדאי, למה יש לשים לב וממה חשוב להיזהר? כתבה שנייה בסדרה.

בנייה ירוקה בישראל – מתקדמים אבל לאט...
מאת: יורם קראוס
מאז התקבל התקן הישראלי לבנייה ירוקה - התקן הישראלי 5281 לבניינים ירוקים, אכן חלו כמה שינויים בכיוון הירוק בתחום הבנייה בישראל, אך עדיין מדובר רק בשינויים המסמנים כיוון ולא בשינויים בשטח, אומר יורם קראוס. עד כה, נכון לאמצע שנת 2009, קיבלו רק שלושה מבנים חדשים את תו התקן הישראלי לבנייה ירוקה. שלושה בלבד!

     
 
שיווק באינטרנט על ידי WSI